Depuis le début des années 2000, le marché locatif au Québec et au Canada est marqué par une pénurie de logements. En novembre dernier, le rapporteur spécial des Nations unies Miloon Kothari était de passage au Canada pour constater l’état de cette crise. La critique de l’observateur onusien est sans équivoque : la situation vécue au Canada dans le domaine du logement social est lamentable, particulièrement lorsque mise en perspective avec la prospérité du pays.
Les problèmes sont nombreux : accroissement du nombre de sans-abri dans les grandes villes, phénomène de gentrification qui poussent les plus pauvres à quitter leur quartier, augmentation des loyers au-delà de l’inflation, indisponibilité de logements à prix modiques et de logements pouvant loger des familles, etc.
Pourquoi y a-t-il pénurie de logements ?
La crise actuelle trouve son origine au milieu des années 90, au moment où le gouvernement fédéral décidait de cesser le financement des programmes de logements sociaux. En se retirant, Ottawa a laissé un vide rapidement comblé par les investisseurs privés. Comme on pouvait s’y attendre, les intérêts immédiats de ces investisseurs ne correspondaient pas à ceux de l’ensemble de la population, notamment ceux des locataires les plus démunis. Ainsi, le taux de mise en chantier et d’achèvement d’appartements locatifs a chuté de moitié entre 1994 et 1998 tandis que celui concernant les immeubles en copropriétés (condos) a augmenté. C’est ce qui explique que la crise actuelle se caractérise d’une part par un manque de logement pour les moins nantis et d’autre part par un stock de condos qu’on peine à écouler.
En portant notre attention sur le cas du Québec, on constate que malgré une légère hausse ces dernières années, le taux d’inoccupation reste toujours en deçà du seuil d’équilibre. À l’heure actuelle, ce taux s’élève à 2,4 %1 pour l’ensemble du territoire, soit 0,6 % sous le seuil d’équilibre. La situation est plus grave encore dans certaines villes telle que Québec (1,5 %), Sherbrooke (1,2 %) et Trois-Rivières (1,0 %).2
Alors que certains observateurs prétendent que la situation tend à se résorber, il est important de voir que cette affirmation, en plus d’être basée sur une hausse très lente et donc peu convaincante du taux d’inoccupation, ne tient pas compte des tendances négatives pour les ménages telles que les familles nombreuses, les familles les plus pauvres, ou encore la situation générale vécue dans les centres urbains en dehors de Montréal. En effet, le taux d’inoccupation pour les logements abordables est systématiquement inférieur à la moyenne. De plus, entre 2000 et 2006, le loyer moyen pour un logement de deux chambres et plus a augmenté deux fois plus vite que le taux d’inflation.3 Ces données illustrent comment le marché locatif laissé à lui-même ne permet pas d’atteindre un équilibre ou encore de satisfaire les besoins réels de la population car il ne tient compte que de la capacité des promoteurs immobiliers de réaliser des profits.
Comme on pouvait s’y attendre, cette crise du logement affecte avant tout les plus démunis puisque ces derniers n’ont pas les ressources financières nécessaires pour profiter de l’accroissement de l’offre de condominiums. C’est ainsi que les locataires plus démunis deviennent une population captive du marché locatif, forcée d’accepter les logements qui « restent » qu’ils conviennent ou non à leurs besoins, leur budget ou aux normes de salubrité. En effet, 37,2 % des locataires montréalais consacrent plus de 30 % de leurs revenus aux frais de logement4 et 63,3 % de la population présentant des risques de passer sous le seuil de faible revenu est composée de locataires.5 Bref, l’absence de politiques claires en matière de logement social et de lutte à la pauvreté est une cause directe de la crise actuelle.
Comment sortir de la crise ?
Parmi les initiatives envisageables pour se tirer de cette impasse, on peut citer le système de quotas exigeant des promoteurs immobiliers la construction d’une proportion minimum de logements sociaux ; la mise en place d’un vaste chantier d’habitations à loyers modestes (HLM) dans lesquels les locataires ne déboursent pas plus de 25 % de leurs revenus pour se loger ; l’appui au développement du modèle coopératif qui permet à la fois le contrôle de l’évolution du coût des loyers et la responsabilisation des locataires face à leur milieu de vie.
Le blâme qu’il reçoit ne devrait pas trop surprendre le gouvernement canadien car son retrait du domaine du logement social ne pouvait mener qu’à ce que constate le rapporteur général de l’ONU. C’est une vérité de la Palisse : les promoteurs immobiliers ont tout intérêt à construire des condos et aucun à construire des logements sociaux. En ne s’occupant pas de ces constructions lui-même, l’État canadien a créé la crise dont sa population la plus vulnérable est aujourd’hui victime.
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